Verschil kadastrale grens met beoogde erfgrens leidt tot schadevergoeding

Printvriendelijke versie

Het is geen uitzondering dat de kadastrale grens van de grond rondom een huis afwijkt van de gehanteerde erfgrens. Bijvoorbeeld als de heg als erfscheiding niet de kadastrale grens blijkt te zijn.

De vraag is of de koper van het blijkbaar kleinere perceel een schadevergoeding kan vorderen bij de verkoper. Dat hangt af van de bedoeling die koper en verkoper in de leveringsakte hebben vastgelegd. Wat daarin staat, moet worden bezien in het licht van gebruikte bewoordingen, afgezet tegen de gehele inhoud van de akte. Normaal gesproken gaat het dan om alle objectief kenbare omstandigheden en niet om de niet-kenbare bedoeling.
Zo kan een gemeenschappelijke bedoeling van koper en verkoper afwijken van de naar objectieve maatstaven van beide partijen vastgestelde bedoelingen en daarmee een tekortkoming opleveren. Als koper en verkoper beide bij de levering zijn uitgegaan van de foutieve kadastrale grens en de levering volgens de juiste kadastrale grens heeft plaats gevonden, is er sprake van afwijking van de in de akte vastgelegde bedoeling van de door de koper verwachte uitkomst. Immers, in dit geval valt de in de akte vermelde (erf)grens niet samen met de kadastrale grens. Dat levert een verzuim op aan verkoperszijde. Die heeft immers niet geleverd wat in de akte was vastgelegd.
Het resultaat is dan dat de benadeelde koper recht heeft op een schadevergoeding van de verkoper.

Wilt u meer weten over het voorkomen van fouten in beoordeling van erfgrens en kadastrale grens? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: OpMaat 23 maart 2020, nr. 2020/0069, ECLI:NL:GHARL:2020:1639.